一、發行方式

增值稅制度下，一般納稅人在機構所在地開具發票，小規模納稅人不能開具增值稅發票的，可以向房地產所在地地方稅務機關申請。

二。發票類型

根據第三十六條附件一第五十三條的規定，個人銷售給房地產消費者的，免征增值稅，適用房地產銷售，不得開具增值稅專用發票，除其他情形外，被許可人應當開具增值稅專用發票，轉讓人應按照另一方的要求出具或調取發票，被許可人無需提供任何證明文件。

三、具體要求

根據國家稅務總局關于稅收征管事項（國家稅務總局2016年第23號公告，以下簡稱23號公告）規定，納稅人銷售不動產的稅收變更繳納增值稅試點公告執行，或者稅務機關自行開具增值稅專用發票，應在發票“貨物或者應稅勞務，勞務名稱”欄填寫房地產名稱和房產證號無房產證號不填，“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明房地產的詳細地址。

四、開票口徑

23日公告規定，根據稅收辦法的不同，適用于本政策繳納增值稅，不得全額開具增值稅發票（財政部、稅務總局另有規定的除外），納稅人或者稅務機關自行開具增值稅發票，通過新增稅務系統結存功能，即開具發票、進項稅額銷售（或納稅評估）和抵扣，系統自動計算稅金和稅額，備注欄自動打印稅金“結存”，發票開具不應與其他應稅行為混在一起。

地方稅務機關對上述規定有不同理解。由于納稅人轉讓非自購取得的不動產，采用簡易計稅方法，按差額法申請征稅繳納增值稅，部分省市國家稅務機關據此引用23條公告，認為納稅人上述業務申請開具發票的依據不同。

筆者認為，23日公布的關于運用結余功能開具發票有明確約束條件的，現行政策規定不得全額開具增值稅專用發票，對納稅人銷售不動產的，經營政策沒有規定的，不得全額開具發票，因此應開具發票全數時，進項稅票數可由專人記入全數扣除。